집 살 때 이런 절차가 있어요

“언젠가 내 집 한 번 사보고 싶은데”라는 생각, 다들 해보신 적 있으신가요? 근데 막상 어떻게 하는 건지 아는 분이 별로 없어요. 이번에는 집을 사는 전체 흐름을 순서대로 풀어드릴게요.

매매 제도가 뭔가요?

집을 파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인)이 계약을 맺고,

법적으로 소유권을 넘기는(소유권 이전 등기) 모든 절차를 말해요.

계약 전 - 이 집을 믿을 수 있는지 먼저 확인해요

계약 하기 전에 반드시 두 가지 서류를 확인해야 해요.

① 등기사항전부증명서 (옛날 이름: 등기부등본)

대법원 인터넷 등기호(iros.go.kr)에서 발급받을 수 있어요.

이 서류에서 확인할 것:

집주인이 진짜 이 집 주인인지 서류에 나온 이름(등기명의인)과 파는 사람이 같아야 해요. 만약 소유주가 불분명한 상태에서 계약을 진행했다면 법적 보상을 받을 수 없어요.

이 집에 법적 문제가 없는지 가등기(소유권을 미리 예약해둔 것), 가처분, 지상권(남이 이 땅을 쓸 권리), 담보 물건(빚 담보로 잡힌 것), 가압류 같은 내용이 있으면 위험해요.

세 들어 사는 사람(임차인)이 있는지 임대차 관계가 있으면 계약 기관과 보증금 등을 꼭 파악해야 해요.

⚠️ 이런 경우는 더 꼼꼼히 살펴봐야 해요!

짧은 기간 동안 집주인이 자주 바뀐 경우

상속으로 받은 집인 경우(정당하게 상속 받았는지 확인)

대리인과 계약하는 경우(정당한 대리 권한이 있는지 확인)

② 건축물대장 / 토지대장 / 토지이용계획확인서

정부 24(gov.kr)에서 발급받을 수 있어요.

건축물대장: 집 구조와 실제 면적이 서류상 면적과 같은지 확인

토지대장: 땅의 주소, 면적, 소유자 확인

토지이용계획확인서: 이 땅에 어떤 건물을 지울 수 있는지 제한 사항 확인

계약 시 - 반드시 정식 공인중개사를 통해 하세요

허가 받은 정식 부동산 중개업자를 통해 계약하는 게 안전해요.

(부동산중개업 조회: 국토교통부 사이트에서 확인 가능)

계약 상대방 확인:

집주인 본인과 계약할 때 → 신분증으로 등기부등본의 이름과 같은지 확인

대리인이 나온 경우 → 신분증 + 위임장(집주인이 권한을 줬다는 문서) + 인감증명서 세 가지 필수 → 위임장 없이 집주인이 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효예요 → 가족이라도 예외 없이 위임장을 받아야 해요

집주인이 미성년자인 경우 → 법정대리인(부모 등)의 동의서 확인 필수

계약서에 꼭 들어가야 할 내용

집 주소(등기부등본과 일치하는지 확인)

매매 금액

계약금 / 중도금 / 잔금 금액과 날짜

집 넘겨받는 날짜(인도 방법)

계약 위반 시 배상 내용)

계약 날짜

계약서 금액은 아라비아 숫자가 아닌 한글로 써야 해요. 중도금이 없으면 해당란에 “해당 없음”이라고 써두세요.

계약금: 계약할 때 먼저 내는 돈(보통 매매가의 0%)

중도금: 중간에 내는 돈(없는 경우도 있어요)

잔금: 마지막에 내는 나머지 돈 → 이날 집 열쇠를 받아요 🎉

특약사항에 꼭 넣어야 할 내용

잔금 낼 때까지 등기부 권리관계를 현재 상태로 유지한다는 내용

잔금과 동시에 등기 관련 서류를 넘긴다는 내용

잔금일 기준으로 세금/공과금을 정산한다는 내용

계약을 어길 시 손해배상 내용

계약서 작성할 때 주의할 것

내용을 고칠 때는 빨간색으로 두 줄을 긋고 수정한 뒤 관계자 모두 도장을 찍어야 해요. 계약서가 2장 이상이면 각 장을 겹쳐서 모두 각인(도장 찍기)을 해야 해요. 계약서는 매도인 / 매수인 / 중개업자 각 1통씩 보관해요.

준비 서류 정리

매도인(파는 사람):

매수인(사는 사람):

중개업자:

계약을 중간에 취소하고 싶다면?

중도금을 내기 전이라면: * 사는 사람(매수인)이 취소하면 → 이미 낸 계약금 포기 * 파는 사람(매도인)이 취소하면 → 받은 계약금의 2배를 돌려줘야 해요

중도금을 낸 이후에는 일방적으로 계약 취소가 불가능해요.

대금 낼 때 꼭 확인하세요

중도금, 잔금 낼 때마다 영수증을 꼭 받아두세요. 돈 내기 직전에 등기부등본을 다시 한 번 발급해서 계약 당시와 권리관계가 변한 게 없는지 확인하세요. 매도인이 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 이중으로 집을 파는 사고가 생길 수 있어요.

계약 후 - 3 가지를 꼭 해야 해요

① 부동산 거래 신고

계약 체결일로부터 30일 이내에 시/군/구청에 실거래가를 신고해야 해요. 공인중개사가 있으면 공인중개사가 대신 신고해줘요. 신고 후 받은 부동산거래계약 신고필증은 꼭 보관하세요. (등기 신청 때 필요해요) 신고 내역은 국세청으로 통보돼요.

② 소유권 이전 등기 신청

잔금 낸 날로부터 60일 이내에 관할 등기소에 이전 등기를 신청해야 해요. 기한을 넘기면 과태료(벌금)가 부과돼요.

매도인 서류:

매수인 서류:

발급 서류:

직접 하기 어려우면 법무사(등기 대행 전문가)에게 맡길 수 있어요. 등기 완료 후 등기부등본을 다시 떼어서 이전 등기가 정상적으로 됐는지 확인하세요!

③ 취득세 신고 및 납부

집을 사면 취득세(집을 얻었을 때 내는 세금)를 내야 해요. 신고일 기준 1개월 이내에 납부해야 해요. 관할 구청 세무과 방문 또는 온라인 위택스(wetax.go.kr)에서 납부 가능해요.

④ 양도소득세 신고 (파는 사람 해당)

집을 파는 사람(매도인)은 양도소득세(집을 팔아 이익이 생겼을 때 내는 세금)를 신고해야 해요. 양도한 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고해야 해요. 기한 내 신고하지 않으면 가산세 20%가 붙어요.

전체 흐름을 한 눈에 정리해요

계약 전   → 등기부등본 / 건축물대장 확인
계약 시   → 신분증 확인 + 계약서 작성 + 계약금 납부
대금 지급 → 중도금 / 잔금 납부 시마다 등기부등본 재확인
계약 후
  ├── 거래 신고      (계약 후 30일 이내)
  ├── 취득세 납부    (신고 후 1개월 이내)
  └── 소유권 이전 등기 (잔금일로부터 60일 이내)

본 콘텐츠는 금융 교육 목적으로 마이홈 포털 공식 자료를 기반으로 쉽게 풀어 작성했습니다. 취득세율, 신고 기한 등은 법령 개정으로 변경될 수 있으니 정확한 내용은 마이홈 포털(myhome.go.kr) 또는 관련 기관을 통해 확인하시길 권장드려요. 출처: 마이홈 포털 [주택구입 거래]